Lena dan Benhur kuliah di Malang dan tinggal di kos milik Bu Astri dan Pak Wiryo. Suasana hangat berubah mencekam setelah muncul penampakan pocong. Lena pun sadar, kos itu bukan tempat biasa, harga sewa yang sesungguhnya adalah nyawa.
Film dibuka di sebuah kos-kosan sederhana di Kota Malang. Yamin, seorang remaja penghuni kos, baru saja mengantarkan nasi goreng untuk temannya, Bobby. Setelah mengetuk pintu kamarnya dan tak ada jawaban, Yamin masuk begitu saja. Di dalam, Bobby terlihat pucat dan ketakutan.
Bobby memohon agar malam itu Yamin menemaninya tidur. Menurut Bobby, kos ini punya hawa aneh—seolah ada yang selalu mengawasi. Yamin menenangkan, kosan ini murah dan nyaman, tak ada yang perlu ditakutkan. Namun karena Bobby mendesak, akhirnya Yamin setuju.
Malam itu, Bobby terbangun karena suara ketukan di jendela. Ia melihat ke arah kebun pisang di belakang kosan, dan matanya membelalak: sosok pocong sedang menggali tanah. Bobby berteriak. Yamin terbangun, tapi yang ia lihat justru Bobby sendiri sedang menggali tanah di luar. Yamin menghampirinya, bertanya apa yang ia lakukan. Bobby hanya meminta bantuan untuk terus menggali. Dan tiba-tiba, mereka menemukan mayat yang ternyata adalah Bobby sendiri.
Bobby menjerit. Ia bangun dari tidurnya. Rupanya itu hanya mimpi buruk. Yamin yang juga ikut kaget mencoba menenangkannya. Namun Bobby tetap yakin kosan itu tidak beres dan merasa mimpinya adalah firasat kematian.
Cerita lalu beralih ke Lena, seorang mahasiswi baru yang sedang perjalanan ke Malang. Di terminal ia dijemput kakaknya, Benhur, mahasiswa senior yang cuek dan sering disebut “mahasiswa abadi”. Sang ayah sempat menelpon, menitip pesan agar Lena rajin kuliah, jangan seperti Benhur yang hanya buang-buang biaya.
Sampai di kosan, Lena disambut ramah oleh pemilik kos, pasangan Bu Astri dan Pak Wiryo, dibantu anak mereka Rian. Kos ini terlihat nyaman, bersih, dan murah: hanya Rp500 ribu per bulan. Lena pun yakin ia akan betah.
Di kamar, Lena disambut tetangga sekamarnya, Rina. Rina mengenalkannya dengan penghuni lain, Hani, Eka, juga Yamin dan Bobby. Lena merasa kos ini hangat dan kekeluargaan. Namun diam-diam, ia mendengar Bobby memaksa Yamin untuk segera pindah karena merasa kosan ini angker.
Setiap minggu, Bu Astri punya kebiasaan mengundang semua penghuni kos makan malam di rumahnya. Malam itu, Lena turut serta. Di meja makan, semua menyantap hidangan Bu Astri yang lezat. Anehnya, sebelum makan, Bu Astri memimpin doa dalam bahasa Jawa yang terdengar janggal.
Lena menikmati makanan itu, begitu juga yang lain. Namun Bobby mendadak mual dan muntah, lalu kabur keluar rumah. Yamin mengejarnya dan bilang mungkin Bobby sakit maag. Lena jadi curiga, apalagi saat melihat Bu Astri membawa piring kotor ke gudang belakang, bukan ke dapur.
Malamnya, Bobby demam tinggi dan mengigau, ketakutan karena merasa ada yang mengetuk jendelanya. Ia bersumpah melihat pocong tergantung di kebun pisang. Ia ingin segera pindah. Saat ia berusaha kabur, lampu kos mendadak mati. Dengan satu embusan napas Bu Astri, lampu menyala kembali—membuat Lena semakin curiga.
Keesokan harinya, Lena mengalami nyeri haid, Rina sakit demam, Benhur sakit gigi, Yamin pusing—anehnya hampir semua penghuni kos mendadak sakit. Ketika Lena mencari obat, ia melihat Bu Astri dan Pak Wiryo sibuk merawat Rian yang kejang-kejang.
Tak lama kemudian, Lena sendiri mengalami teror, ia melihat jelas pocong gantung di kebun pisang. Rina pun mengalami hal sama di kamar mandinya. Keduanya ketakutan dan menceritakan pada Benhur, tapi Benhur menolak percaya.
Rina yang penasaran, malam-malam nekat masuk ke gudang. Di dalamnya, ia melihat pocong membelakangi, sedang melahap sisa makanan. Pocong itu berbalik, menyerangnya. Paginya, Rina ditemukan sudah tak bernyawa. Pemeriksaan medis menyebut serangan jantung sebagai penyebab, tapi Lena yakin ada hal janggal.
Lena mengungkapkan kecurigaannya pada Bu Astri, tentang piring yang selalu dibawa ke gudang. Bu Astri hanya menjawab dingin bahwa gudang itu memang dipakai untuk mencuci piring. Tapi saat malam, Lena memergoki sendiri Bu Astri mencincang tikus. Ia teringat rawon yang dimakan semalam. Mendadak perutnya mual.
Benhur menolak percaya, bahkan merasa lebih nyaman tinggal bersama Bu Astri daripada dengan keluarganya sendiri. Ia menuduh Lena hanya mengada-ada.
Malamnya, Pak Wiryo berusaha melakukan ritual untuk mengusir pocong, namun gagal. Esok paginya, mayatnya ditemukan tergantung di kebun pisang. Semua syok. Bu Astri terlihat tidak berduka, bahkan tidak ikut salat jenazah suaminya. Lena semakin yakin ada yang sangat salah di kosan ini.
Pocong semakin sering menampakkan diri. Lampu kos mati hidup, bahkan berkedip seperti lampu diskotik saat pocong muncul. Para penghuni ketakutan dan sebagian memilih pindah. Tinggal Lena, Benhur, dan Yamin yang bertahan.
Malamnya, Bobby menelpon memberi peringatan, ia sudah dirukiah, dan Ustaz berkata ada ilmu hitam di kos itu. Ia minta mereka segera pergi. Tapi sebelum sempat kabur, Bu Astri membius Yamin dan memukul Benhur hingga pingsan. Lena pun ikut dilumpuhkan.
Saat mereka sadar, Bu Astri menyajikan rawon tikus. Kali ini, ia terang-terangan mengaku menganut ilmu hitam. Ia bercerita bahwa dulu ia dan Wiryo pernah ikut ritual penyembah pocong gantung. Sejak itu, untuk menjaga anaknya Rian tetap hidup, ia harus menjaga jumlah penghuni kos selalu genap 10 orang. Jika kurang, harus ada tumbal. Rina mati karena menjadi tumbalnya.
Di tengah kebun pisang, Bu Astri bersiap mempersembahkan Lena dan Yamin. Namun Rian, yang selama ini sakit-sakitan, tiba-tiba masuk. Ia tidak tahan melihat ibunya terus bersekutu dengan iblis. Dengan nekat, Rian menusuk dirinya sendiri sebagai tumbal terakhir.
Iblis pocong pun terbakar oleh api gaib, mengakhiri teror. Bu Astri yang kehilangan anaknya ikut bunuh diri. Kosan itu pun sepi.
Benhur dan Lena selamat, tapi luka batin tersisa. Di rumah sakit, ayah mereka datang. Untuk pertama kalinya, ayah meminta maaf kepada Benhur karena selalu membandingkan dan marah-marah. Benhur pun menyesali sikap egoisnya.
